（來源：新世紀）央企地產退出令

央企制造“地王”的真正動力何在？國資委緊急退出令作用幾何？

3月18日下午，國資委緊急召集媒體舉行發布會，并提前要求所有參會記者，“可以去，不得提問?！?/p>

在發布會上，發言人杜淵泉代表國資委重申，“處于調整階段的中央企業集團

下屬控股或參股的房地產公司，要加快調整步伐，在完成階段性任務后有序退出。作為控股或參股的股東，要帶頭貫徹國家房地產業發展的相關政策，在董事會中發揮作用?！?/p>

隨即，“78戶不以房地產為主業的中央企業將退出房地產業務”這一消息登上各個媒體頭條。

根據國資委統計，目前經國資委確認和公布的以“房地產開發與經營”為主業的央企有16家，但尚有78家不以房地產為主業的央企開展了房地產業務。

促使國資委急于作出這一表態的原因，是此前三天，北京市土地市場連續出現央企拍得“地王”的景象。

3月15日，全國“兩會”結束的第二天，北京市土地整理儲備中心人氣鼎沸的拍賣大廳內，一日之間誕生出三個“地王”，均為央企制造。

“急急如律令”幕后

在國資委發布退出令之前一星期，本刊記者已從國資委內部知情人士處獲悉，國資委有意重新啟動要求非主業央企剝離房地產業務的行動

遠洋地產（03377.HK）旗下子公司北京遠豪置業有限公司（下稱遠豪置業），經過84輪的激烈競價，以40.8億元競得北京大望京1號住宅混合用地，地塊樓面地價達每平方米2.75萬元，被認為是北京市場上新的“單價地王”。

幾個小時后，這一紀錄就被中國兵器裝備集團公司（下稱中兵裝備）下屬的北京世博宏業房地產開發有限公司（下稱世博宏業）刷新。世博宏業以17.6億元拍下海淀區東升鄉地塊，其樓面地價躍升至每平方米2.83萬元。

同一天，中信集團旗下北京中信新城房地產有限公司，經過64輪競價，以52.4億元購得大興區亦莊住宅及商業項目，總金額超越去年“地王”順義區后沙峪鎮天竺開發區22號地的50.5億元，創下北京春節之后北京“總價地王”。

一個戲劇性的場面是，在當天拍賣現場，廝殺到最后的參與者幾乎清一色來自央企。

兩天之后，央企們拿地的勁頭依然猛烈。保利集團子公司保利地產經歷82輪競價，以50.4億元擊敗對手拿得大望京村4號、5號地，地塊溢價率100%。

SOHO中國董事長潘石屹不得不在微博上感嘆，“央企拿地不是新聞”。而華遠集團總裁任志強則視為“羞辱”，公開聲明宣布，“我們無法承受這樣的天價。只好承認自己的無能，轉入二三線城市，希望不是憑膽量而是憑品牌取勝?！?/p>

就在此前的2月27日，溫家寶在答網友問時曾鄭重表態：“我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位?！?/p>

如今總理之言余音未消，全國“兩會”剛過，央企們就將地價推上新的高度，自然令國資委頗感壓力。不過，這也使得國資委加快了推動非主業央企剝離房地產業務的步伐。在國資委發布退出令之前一星期，本刊記者已從國資委內部知情人士處獲悉，國資委有意重新啟動要求非主業央企剝離房地產業務的行動?！把肫笾鬏o分離是國資委既定的一項改革任務，一定會執行下去。房地產業務的剝離之前雖然遇到各種阻力，接下來也要重啟?！边@位知情人士表示。

對于國資委的這一打算，央企自然心里有數。1月25日，國資委發布公告稱，中央企業非主業賓館酒店分離重組工作將從2010年起全面展開。這被視為國資委在要求央企剝離房地產非主業遇阻后，再次尋求新的主輔分離改革突破點。這顯然給主業并非房地產的央企施加了更大的壓力。按照國資委的規定，非主業央企今后只能開發已有土地儲備部分。對于那些想拿地的非主業央企而言，即將到來的退出令在某種程度上無異于一道“催拍令”。

國資委退出令發布后，另一位國資委人士在接受本刊記者采訪時表示，除了16家以房地產主業的央企，其他企業不管是幾級企業的房地產，非主業的房地產都要剝離，“但是要有個過程”。

監管博弈

國資委此前多次嘗試要求非地產主業央企剝離地產業務，但均未成功

這并非國資委首次要求央企慎入地產。

1月8日，國資委副主任黃淑和在央企負責人經營業績考核工作會議上表示，央企要慎重進入股市、房地產和期貨等高風險領域，已經進入這些領域的，要規范程序，嚴格考核。

1月10日，國務院在“國11條”（《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》國辦發〔2010〕4號）中明確指出：“國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為?！?/p>

從歷史沿革看，國資委成立之前，國家政策鼓勵大力發展房地產公司，當時絕大多數央企都有房地產公司，都在搞多種經營，也都有自己的樓堂館所。

2004年2月，國資委印發《中央企業財務決算審計工作規則》，要求央企具體披露企業從事高風險投資經營情況，如證券買賣、期貨交易、房地產開發等業務占用資金和效益情況。

2007年初，國資委主任李榮融點名表揚了兩家主業為電力能源的央企撤離房地產開發，其中一家央企將其房地產公司劃轉至中房集團。

然而，這在央企純屬特殊個案。大多數央企在2007年土地市場的一番狂熱中，大肆圈地，競拍地王。

在這一背景下，2007年8月國資委下發《關于進一步規范中央企業投資管理的通知》要求，中央企業非主業投資，包括非主業性質的房地產、金融、證券和保險業投資等重大投資活動，須及時向國資委報告（審核、備案）并報送有關材料和情況，企業違規使用銀行信貸資金投資證券和房地產業的，國資委將對企業進行通報批評并給予相關責任人紀律處分。

不過，至今國資委未公布78家央企退出房地產業務的時間表。而此項改革曾因招致諸多央企的抵抗而不了了之。

一家央企負責人稱，國資委曾有意讓房地產非主業的央企，將房地產子公司剝離并劃轉給以房地產為主業的中房集團，中房集團也曾對此表現出濃厚的興趣，然而這一做法后來觸怒了不少央企的負責人，最后無疾而終。房地產業務雖然在各央企占的比重不一，但都是央企的利潤貢獻大戶，讓央企主動“割肉”，并非易事。

“資產剝離容易，怎么支付人員安置的補償成本、企業的經營風險、資產多少、有多少地，這些都需要評估，都是重點?！鄙鲜鰢Y委內部人士稱。

“但國資委今年開始對央企進行經濟增加值（EVA）考核，實際上就是考核央企主營業務單位資本的贏利能力。這對央企可能會形成剝離的動力?！边@位國資委內部人士稱，“對主業非房地產開發的央企來說，房地產業務利潤貢獻再高，都要被剔除在外?！?/p>

央企考核指標的改變，是否能有效地激勵78家央企剝離房地產業務？答案很可能同樣不樂觀。一位熟悉央企的知情人士向記者稱，在央企整合重組的背景下，各個央企為避免被歸并，都有做大其資產規模的沖動。

吹糠成米

“造船的、搞兵器的，做化工的，全都跑來圈地，因為市場如此火爆，吹糠成米”

在央企主輔房地產業務重組難以推進之時，地產卻成為了各家央企的香饃饃。去年6月30日廣渠路15號地拍賣，令央企在地產市場高價拿地開始引人注目。

這塊位于北京CDB附近的黃金地塊，被中國中化集團公司旗下公司方興地產（中國）有限公司（00817.HK）子公司中化方興投資管理有限公司（下稱中化方興）以40.6億元的總價奪得，樓面價超過1.5萬元/平方米，中化方興一時名聲大振。當天參與競價的SOHO中國董事長潘石屹出價39.5億元，在失手之后，他在博客中感嘆價格，“北京土地市場的泡沫的確已經出現了”。

與中化方興幾乎同時冒頭的，還有中國電子信息產業集團公司旗下的成都中澤置業有限公司（下稱中澤置業）。2009年6月26日，中澤置業以19.6億元的價格拿下朝陽區奧運村鄉地塊，樓面地價亦超過1.5萬元/平方米，超過廣渠路15號地價格。

隨著在地產市場上曝光率的飛升，頻頻舉牌競下“地王”的央企們，一時間成為高房價背后的眾矢之的。

資本逐地，土地聚錢。推動各家央企積極拿地的首要因素，是央企和大多數房地產商手頭充裕的流動性。表面上這得益于2009年良好的銷售業績，實質則是金融危機之后中國執行寬松貨幣政策的結果。

“造船的、搞兵器的，做化工的，全都跑來圈地，因為市場如此火爆，吹糠成米?！币晃唤鹑诒O管部門的權威人士表示，此輪央企脫離核心主業，在房地產市場大打出手，主要與近兩年國內房地產市場的迅速回暖密切相關。

2008年金融危機之后，中國地產業亦是一片蕭條，恒大地產等一批民營地產企業頻于破產。然而，在政府“4萬億”投資及其他政策刺激下，2009年下半年中國樓市復蘇，出現“V”型反轉，國內房地產企業起死回生，樓價暴漲。這被一些地產界人士驚嘆為流動性之惑。

“不惑”的是這一年銀行注入的巨量流動性。2009年，中國商業銀行人民幣新增貸款高達9.5萬億元。另據權威部門的一項統計顯示，截至2009年末，銀行業金融機構房地產貸款余額達到7.33萬億元，同比增速高達38.1%，比上年末提高27.7個百分點；全年貸款增量高達2萬億元，竟為上年增量的4倍。

隨著市場迅速回暖，許多房地產企業再度利用大規模的貸款和股權融資支撐起圈地擴張。上述接近金融監管部門的權威人士透露，金融監管部門曾三令五申，要求銀行高度關注脫離核心主業的央企，對其非主業部分不予授信支持。但是也不排除個別銀行的分支機構，陽奉陰違。

據介紹，金融監管部門此前曾在內部表示，對高價圈地的開發商、脫離主業進入房地產業的大型國有企業和各種企業集團，要密切關注，壓縮其杠桿率。

然而，限制央企地產融資，對于大多數商業銀行來說，不但意愿不強，而且難以控制。一方面，央企資產規模大，有政府信用保證，可謂商業銀行的優質客戶；另一方面，銀行貸款進入央企的資金池后，其真實用途往往難以監測。

3月6日，國家發改委主任張平在人民大會堂舉行的記者會上回答“4萬億”投資的投向問題時表示，“‘4萬億’投資沒有一分錢進入‘兩高一資’和產能過剩行業，也沒有一分錢進入房地產投資領域?！边@一說法令聞者為之嘩然，無人信之。

事實上，2009年10月以來，監管層開始有意控制地產企業融資節奏。證監會在審核房地產企業IPO與再融資的過程中，增加了國土資源部出具意見的環節，至今沒有一家地產公司上“發審會”。

顯然，金融監管部門更期望國資委和國土部加大監管力度。前述金融監管部門權威人士坦言，央企的主管部門應該對旗下企業嚴加看管，土地管理部門也應聯手予以控制，要求不是以地產為核心主業的央企不得輕易涉足房地產行業，并對非主業的投資和收益比率有所控制。

央企邏輯

“不在北京拿地，在哪拿？這是他們的大本營，優勢兵力都在這里”

土地、房產等資產升值釋放出了大量的資金，的確給國有企業帶來了巨大的規模和效益增長，從而部分掩蓋了企業的行業競爭力下降以及投資類企業缺乏真正投資能力的事實。

據一位央企負責人介紹，房地產業務在一些央企的業務比重不到10%，而利潤貢獻可能達到50%，相當一部分央企在房地產上的收益遠超其主營業務。這一現象出現有種種誘因：比如外部利益的誘惑、政府項目虧損、資產固化帶來的財務壓力和權力膨脹等。

“央企不像民企，哪兒賺錢去哪兒，他們是以完成任務為最高目標?！币患颐駹I地產公司高層認為。他對本刊記者表示，央企的業績考核體制要求領導層每年必須完成一些具體目標，雖然在北京拿地一次性投入比較大，但是金額大，一年做幾個就能完成任務。

同時，央企的資源、關系優勢都集中在北京，如果到二三線城市拿地，攤子鋪那么大，能否管理過來是個問題?！安辉诒本┠玫?，在哪拿？這是他們的大本營，優勢兵力都在這里?！鄙鲜龅禺a公司高層表示。

一家北京市房地產公司的副總向本刊記者稱，“有的央企若是上市公司，又多了一層業績的壓力，賬面上若沒有北京上海的地和項目，股東會置疑公司領導人的能力?！?/p>

金地集團相關人士表示，國內實體經濟真正轉好之前，企業資金并沒有更好的流出渠道，各類企業紛紛進入土地和樓市現象是正常的，“企業最不愿見到的就是大筆現金趴在賬上，沒有用處”。

“這段時間出來拿地的企業，大多是去年沒有拿到地的，所以急著拿，這是生存問題，比如中信、遠豪等?！币患冶本┓康禺a公司的副總向本刊記者稱，“手中有地的企業，這次就相對理性一些?！?/p>

對于3月15日的三塊“地王”，上述房地產公司副總認為，整體價格偏高，“海淀東升鄉地塊高一點有理由，畢竟海淀沒有地了，每平方米3萬元不算高，但望京那塊地有問題，公建的比例很高，價格明顯有些偏高”。

3月17日，保利地產拿下的大望京村4號、5號地，折合樓面價格約為每平方米1.79萬元，與兩天前遠豪地產拍下的同在大望京地區的1號地塊相比，樓面價格低近1萬元。

遠洋地產副總裁周彤向本刊記者回應市場質疑時稱，“公司已完成該項目產品的設計研究和初步方案，定位是高端住宅，我們認為該地塊值得獲取?！?/p>

周彤表示，遠洋地產2009年銷售業績很好，經營性現金流持續上升，拿望京地塊不會對公司負債率和現金流有影響。公司資金的主要來源為銷售回款、境外融資以及境內開發項目的正常商業貸款。

遠洋地產目前資金充裕，且身處以房地產為主業的16家央企之列，尚引來種種爭議，同日拍下另一塊“地王”的中兵裝備下屬公司世博宏業，便因涉嫌“違規拿地”而招致諸多質疑。

國資委網站資料顯示，中兵裝備被確認的主營業務包括：軍工生產，光電儀器，化工產品，汽車與摩托車制造，兵器工程及技術研究、服務，房地產不在此列。

世博宏業前身為2003年9月由梅青山等一干人設立的北京科揚金航信息系統有限公司。2005年5月，該公司更名為世博宏業，經營范圍改為房地產開發和銷售。至2007年，經過一系列增資和股權轉讓，中兵裝備成為世博宏業的股東。

目前，該公司股權結構為：中兵裝備子公司南方工業資產管理有限責任公司持有世博宏業40%股份，自然人梅青林與余克飛分別通過其控制的公司各持有30%股份。

國資委內部人士稱，世博宏業是中國兵器裝備集團的三級企業，母公司是相對控股，從集團管理上講，企業層級多、管理效率會降低，去年底國資委已經下發通知，加強對房地產投資的控制，國資委的管理精神傳達到下級企業的渠道不順暢。

世博宏業正是海淀區東升鄉地塊的一級開發商，前期投資約1.5億元，用了四年多時間?！叭绻貌坏剑ㄟ@塊地），一級開發的投入就白投的，最后的價格還沒超出我們的預算，但再舉牌一兩次就差不多了?！笔啦┖陿I一位副總說。

上述人士稱，世博宏業前期的投入和17.6億元土地出讓金，將主要來自股東按比例增資。而中兵裝備賬上有現金300多億元，去年經濟最不好的時候也有180億元。

前述北京某地產公司副總向本刊記者稱，目前北京的地產企業手頭普遍有幾十億元、上百億元現金，能去舉牌拍地的地產企業手頭資金可能更多。

以遠洋地產為例，截至2009年年底，該公司總資產620億元，資產負債率61%，現金凈借貸比在0.14，現金存量高達180億元。中國建筑董事長孫文杰則對記者表示，公司去年買地花了近500億元，現在還有500億元的現金。

罪魁之辯

“如果央企不去摘地，難道就不會有“地王”產生了嗎？”

今年全國“兩會”代表和委員們討論中，不乏將央企作為中國房地產市場非理性發展罪魁禍首的觀點。作為研究房地產領域的學者，全國政協委員、上海社科院研究員張泓銘在全國“兩會”期間提交了《關于中央企業退出房地產市場的建議》。

“我以為，央企系不僅不應該鼓搗‘地王’，而且也不應該在房地產市場中再攪和，也就是說可以退出房地產市場了?！睆堛懺卩]件中向記者表達了上述觀點。

張泓銘的理由是，以央企的特殊優勢進入國內的競爭性行業，不僅市場被寡頭壟斷以至扭曲，且央企本應負擔的國家任務將被削弱。中國的房地產市場很重要，但不是一個直接關系到國家命脈的市場，央企的進入沒有必要。不僅沒有必要，而且造成過度競爭，搞亂房地產市場。

根據提案引用統計數據，在2009年全國的90多塊“地王”中，央企系（中央企業或其子孫企業）占了六成多。

但是，這在大多數央企眼中卻十足是一個“莫須有”的罪名?！叭绻肫蟛蝗フ?，難道就不會有‘地王’產生了嗎？”一位不愿透露姓名的央企負責人向本刊記者反問，“只要央企的經營范圍被核準包括房地產開發業務，就不應該指責其合理逐利的市場行為?！?/p>

一位國資委專家也對本刊記者也表示，央企成為高房價的替罪羊，是目前輿論的誤導，根本問題是政府長期在保障性住房方面的缺位行為，沒有做到首重民生，讓利于民。

“我不贊成央企當‘地王’?！鄙鲜鰢Y委內部人士稱?！暗拗蒲肫髤⑴c房地產開發，不能解決地價與房價居高不下的根本問題?！?/p>

對于國資委要求78家央企退出地產業這一表態可能帶來的市場影響，房地產業內亦普遍預期很低。

一個容易被忽略的事實是，在3月15日北京土地拍賣中引人注目的中信地產與中維地產，其母公司中信集團和中煙集團雖均為中央級國企，但其不在國資委監管范圍，歸屬財政部管理。因此，國資委的相關規定和考核指標并不能直接約束到這些企業。

3月18日，上述國資委內部人士向本刊記者解讀當天新聞發布會內容時稱，此次國資委公示一些信息，主要是糾正一些不正確的社會輿論。

這一天，SOHO地產董事長潘石屹在其博客中寫道，前段時間，政府的政策向房地產市場釋放了兩個重要信號：第一，未來20年房價還要上漲；第二，土地的供應中要拿出70%做保障性住房，商品房的土地供應會大幅度減少。這兩個信號在土地市場的反應就是開發商拿地的膽子和決心更大了。

參與競拍失利的華遠集團總裁任志強認為，即便央企參與房地產經營的“數量減少幾個并不解決核心問題，也解決不了國企拍天價地的問題”。

事實上，如果不是中化方興、中信、保利或者中兵裝備，“地王”仍將呈現，而且價格并不便宜多少。

2009年11月20日，順義區竺開發區22號住宅用地拍賣，最終大龍地產以50.5億元拍得。與大龍地產競拍到最后的是龍湖地產和百仕達控股有限公司（01168.HK），龍湖地產在最后一次叫價46.5億元后憤然扔牌，百仕達最終舉牌價50.4億元，與中化方興最終報價僅相差1000萬元。

“我們算得很細，超過47億元就很難賺錢。所以，當時大龍一拍下來，我們心里就很清楚肯定沒法開發?！饼埡禺a一位高層對本刊記者說。

3月17日在大望京4號、5號地上與保利地產競爭到最后的，亦是一家民營企業合景泰富地產控股有限公司（01813.HK），最終，這家公司以2000萬元的微小差距放棄了爭奪。

當天拍賣現場金地集團的一位相關負責人亦對本刊記者表示，絕大部分民企并不介意央企拿“地王”，房地產是資金密集型行業，對技術的要求并不高，只要有足夠的資金，任何企業都可以來拿地開發，但央企大量拿“地王”可能會給大眾一種誤導，即國家并沒有真正控制房地產市場。

“尊重與承認需求，充分保障供給是政府制度與政策的基礎，而遏制需求和限制供給必然導致市場行為與價格的扭曲，不管需求背后的動機是否合理，都無法改變供求不平衡對價格的影響?！比沃緩娬f。